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面臨入世 地產(chǎn)中介如何“與狼共舞”
作者：佚名 日期：2001-11-19 字體：[大] [中] [小]
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隨著入世的日子越來(lái)越近，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，特別是發(fā)展相對(duì)滯后的中介服務(wù)業(yè)，可以說(shuō)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存——
刺激房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)
一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，不像一般商品可以流通，所以入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不會(huì)太大。相反，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，必將帶來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)，從而會(huì)大大促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際接軌。
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)品種比較單一，尤其在居民個(gè)人住房貸款方面，在貸款條件、還款方式、償還期限、貸款利率等搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來(lái)，而國(guó)外銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種，貸款手續(xù)也比較簡(jiǎn)便。入世后，外資銀行大量進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸領(lǐng)域，必將大大刺激中國(guó)住房貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)。同時(shí)，入世后，大量外籍人士和外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)涌入中國(guó)，必將擴(kuò)大對(duì)寫(xiě)字樓和外銷公寓的需求。此外，入世還將促進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)城市，從而使住房租賃市場(chǎng)空前活躍。總之，入世將會(huì)刺激房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)。
看好中國(guó)市場(chǎng)
據(jù)了解，在中國(guó)入世談判中，直接涉及地產(chǎn)服務(wù)的有兩項(xiàng)，一是租賃與買房服務(wù)，二是基于收費(fèi)或合同的房地產(chǎn)服務(wù)。作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱的中介服務(wù)，也是外商想進(jìn)入的領(lǐng)域，許多境外中介公司，如中韓合資的北京住皇房地產(chǎn)咨詢有限公司，全球規(guī)模最大的特許經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系“美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”等，都意欲進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。事實(shí)上，目前國(guó)外一些專業(yè)水平較高的中介機(jī)構(gòu)（如美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)）已經(jīng)開(kāi)始在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)分公司，涉及高檔住宅與寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
受中介服務(wù)和市場(chǎng)開(kāi)放程度不高等原因的限制，目前我國(guó)二三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)放，市場(chǎng)的活躍將會(huì)有很大的提高。面對(duì)如此有競(jìng)爭(zhēng)力、規(guī)模龐大的市場(chǎng)，國(guó)外中介服務(wù)公司當(dāng)然不會(huì)坐視不理，利潤(rùn)的驅(qū)使會(huì)使中國(guó)成為境外中介公司的角逐地。
就國(guó)內(nèi)整個(gè)住房二三級(jí)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)不好的主要原因就是中介服務(wù)不如人意。那么國(guó)外中介服務(wù)企業(yè)的入駐將帶來(lái)什么利好呢？
相對(duì)來(lái)說(shuō)，國(guó)外中介服務(wù)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近百年的歷史，在管理經(jīng)驗(yàn)方面有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，這無(wú)疑是對(duì)正在發(fā)展中的國(guó)內(nèi)中介服務(wù)市場(chǎng)是有益的補(bǔ)充。因而國(guó)內(nèi)企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)作中可以學(xué)習(xí)到國(guó)外先進(jìn)的管理方式和服務(wù)理念，加速國(guó)內(nèi)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。相比之下，國(guó)內(nèi)中介服務(wù)企業(yè)由于沒(méi)有較為成熟的運(yùn)作模式，中介市場(chǎng)一直是影響地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原因。隨著國(guó)外發(fā)達(dá)中介服務(wù)組織來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)將與國(guó)際接軌，國(guó)內(nèi)中介交易市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。
另外，中國(guó)加入WTO，政府也必將深化住房改革，在政策方面進(jìn)一步放寬各種限制，以達(dá)到與國(guó)際接軌，從而在政策上，也有利于住房二三級(jí)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展。
如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)
雖然與國(guó)外發(fā)達(dá)中介市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)中介市場(chǎng)有著種種不足與缺陷。但是，入世并不是國(guó)內(nèi)中介公司的末日，加入WTO后，國(guó)內(nèi)中介公司固然面臨著種種挑戰(zhàn)，但機(jī)遇是公平的，對(duì)國(guó)外中介服務(wù)企業(yè)而言，他們也將面臨著一個(gè)適應(yīng)中國(guó)國(guó)情、了解中國(guó)市場(chǎng)的過(guò)程。
其實(shí)國(guó)內(nèi)中介公司，特別是一些大型中介服務(wù)企業(yè)，有著國(guó)外企業(yè)所不具備的優(yōu)勢(shì)。首先，在對(duì)市場(chǎng)的理解上，國(guó)內(nèi)企業(yè)更能把握百姓的需求，更能了解中國(guó)消費(fèi)者的心理狀況，從而能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)。其次，國(guó)外企業(yè)雖然在管理、服務(wù)等方面有優(yōu)勢(shì)，但要得到國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)可需得一定時(shí)間，而國(guó)內(nèi)企業(yè)則不然，有一定的市場(chǎng)認(rèn)可。再次，出于保護(hù)民族企業(yè)的考慮，政府在市場(chǎng)開(kāi)放之初，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)有一定的扶持。種種優(yōu)勢(shì)表明，在面對(duì)外來(lái)軍團(tuán)時(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)中介企業(yè)并不是處于被動(dòng)挨打地位上。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)中介不能仗著“人文、地理”因素而高枕無(wú)憂，還得從自身管理出發(fā)，學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，以消費(fèi)者為中心，在進(jìn)步求得生存。（謝濤）